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Les diagnostics

Les diagnostics ont pour but de contrôler techniquement et de s'assurer qu'il est aux normes et conforme à la réglementation en vigueur. Les vendeurs ont les bailleurs sont aujourd'hui dans l'obligation de fournir ( avant toute location ou vente de logement ) le diagnostic technique du bien. Ce dossier devra être réalisé par un cabinet certifié tel que OFFICE DIAG. Ainsi un certain nombre de diagnostics devront être réalisé : plomb, amiante, gaz, électricité, étude de performance énergétique (DPE), mesurage loi carrez et état des risques naturels et technologiques. (ERNT)

Diagnostics Bien concerné Durée de validité du diagnostic
PLOMB
Vente:
Location:
Bien construit avant le 1er Janvier 1949 1 ans pour la vente 6 ans pour la location illimité si absence de plomb
AMIANTE
Vente:
Location:
Bien constuit avant le 1er juillet 1997 Illimité si absences d'amiante
GAZ
Vente:
Location:
Toute installation de plus de 15 ans 3 ans
ERNMT
Vente:
Location:
Tout bien situé dans une zone déclarée à risque 6 mois
DPE
Vente:
Location:
Tout batiment clos, couvert et chauffé 10 ans mais les résultats du DPE peuvent évoluer en fonction des travaux
ELECTRICITE
Vente:
Location:
Toute installation de plus de 15 ans 3 ans
SUPERFICIE
Vente:
Location:
Tout bien en copropriété Illimité mais des travaux ou des évolutions de jurisprudences peuvent modifier les surfaces
: Obligatoire
: Non obligatoire
Diagnostic plomb
Le diagnostic plomb est obligatoire pour les immeubles bâtis avant le 1er Juillet 1949, destiné à la vente ou à la location

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Un diagnostic immobilier plomb doit être réalisé sur les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, qu'ils soient mis à la vente ou à la location (parties privées). 

NB : Pour la location cette obligation existe depuis le 12 août 2008, on parle de CREP parti privé.

Le diagnostic immobilier plomb est aussi obligatoire pour les parties communes d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. La recherche du plomb sur les parties communes devait être réalisée avant le 11 août 2008. Pensez à interroger votre syndic de copropriété à ce sujet.

Le diagnostic immobilier plomb est valable 1 an en cas de vente, 6 ans en cas de location et illimité si la concentration de plomb est partout inférieure au seuil réglementaire.  Le saturnisme est une intoxication grave provoquée par l’ingestion de plomb. Cette maladie provoque des douleurs intestinales (coliques du plomb), entraîne des troubles irréversibles du système nerveux central et peut provoquer la mort. Le saturnisme atteint principalement les jeunes enfants qui habitent des immeubles anciens et dégradés. Selon une enquête collective de l’INSERM datant de 1999, près de 85 000 enfants âgés de 1 à 6 ans en France seraient touchés par le saturnisme.

La céruse dans les peintures a été employée dans la fabrication artisanale des peintures d’intérieur et d’extérieur jusqu’en 1948. A cette date un arrêté interdit l’emploi de la céruse et d’autres composés à base de plomb dans les travaux de peinture en bâtiment. Un arrêté de février 1993 interdit la commercialisation et l’importation de peintures contenant certains sels de plomb, sauf certains pigments mais avec l’obligation d’étiquetage pour l’information des utilisateurs.

Diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est obligatoire lors de la vente de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997
Avant une vente, certains logements doivent faire l'objet d'un diagnostic dit état d'amiante indiquant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante.
Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter et oblige, dans certains cas, le vendeur à faire réaliser des travaux en cas de découverte d'amiante.

Quels sont les logements concernés ?
L'obligation de faire réaliser un état d'amiante en cas de vente concerne les appartements et maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un diagnostic amiante est également obligatoire dans les parties communes des copropriétés.

Pour constituer l'état d'amiante, le diagnostiqueur doit :
rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A et B, et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante, et, uniquement pour les matériaux et produits de la liste B, leur risque de dégradation sur leur environnement.
La durée de validité de l'état d'amiante dépend du rapport du diagnostiqueur. En effet, si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si le présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du rapport.
Diagnostics amiante effectués avant 2013 : Ces diagnostics ne sont plus valables depuis mars 2013 et nécessitent une visite de remise à jour.

Dossier Amiante Parties-Privatives ou Diagnostic amiante location
« Au 1er février 2012 au plus tard, tout propriétaire d’un appartement construit avant le 1er juillet 1997 devra posséder un diagnostic amiante intitulé « Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) ».
Tout occupant devra être informé de l’existence de ce rapport et devra pouvoir le consulter. Il devra être également remis à toute entreprise intervenant dans le bien, cette remise devant être consignée par écrit. A la demande d’un locataire ne pouvant consulter ce document, le Préfet pourra exiger la remise de ce diagnostic auprès du propriétaire à l’occupant du bien.
En cas de non établissement de ce diagnostic, des sanctions financières significatives sont prévues (décret n°2011-629 « amiante » du 3 juin 2011).

Diagnostic gaz
La mise en vente d’un logement, dont l'installation de gaz a plus de 15 ans, s'accompagne automatiquement d'un diagnostic gaz
Depuis fin 2007, la vérification des installations intérieures de gaz est imposée, les risques engendrés par un mauvais entretien des installations de gaz sont multiples. Les fuites de gaz provoquent dans le meilleur des cas une surconsommation, et dans le pire une explosion. La mauvaise combustion entraîne, quant à elle, des émissions de monoxyde de carbone pouvant entraîner l’asphyxie. Le propriétaire n’est pas tenu de réaliser les travaux nécessaires afin de pallier les anomalies sauf en cas de danger grave. Cependant, il devra informer les acheteurs pour se dégager de la garantie des vides cachés.
Au cours d'un diagnostic gaz , différents éléments sont observés : la tuyauterie fixe ; le raccordement des appareils ; la ventilation des pièces et la combustion.

Conditions et validité:
Le diagnostic gaz ne concerne que la vente. Depuis 2009, il doit être effectué pour les biens dont l’installation de gaz intérieur date de plus de 15 ans.
Le diagnostic gaz a une durée de validité de 3 ans.

Si le gaz est coupé dans l’appartement et même si le compteur a été supprimé, il faut réaliser ce diagnostic à partir du moment où il reste une arrivée de gaz dans le bien. Les anomalies détectées sont classées en fonction de leur dangerosité. Le diagnostiqueur immobilier a la possibilité de couper l'alimentation en gaz si l'installation se révèle très dangereuse. Les rapports de diagnostic vous sont transmis dans les 48 heures suivant la visite.

Diagnostic éléctricité
Depuis le 1er janvier 2009, un diagnostic électrique doit être réalisé à l'occasion de la vente de tout ou partie d'un bien immobilier
à usage d'habitation lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans
Chaque année en France plus de 100 personnes décèdent suite à un problème de sécurité électrique.
Le diagnostic de sécurité électrique est imposé par les pouvoirs publics pour protéger les habitants aux risques d’électrocutions et de courts-circuits pouvant provoquer des incendies. Ce diagnostic immobilier doit être effectué par un professionnel certifié qui contrôle l’état global de l’installation et sa conformité à la norme de sécurité XP-C 16-600.

Le technicien en charge de ce diagnostic vérifient la présence et l'état de différents éléments : l'appareil général de commande et de protection ; le dispositif différentiel ; les matériels électriques inadaptés, notamment au niveau des pièces d'eau, et les conducteurs non protégés.

La durée de validité d'un diagnostic électricité est de 3 ans.

Diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est indispensable pour vendre ou louer un bien.
Avant une vente, certains logements doivent faire l'objet d'un diagnostic dit état d'amiante indiquant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante.
Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter et oblige, dans certains cas, le vendeur à faire réaliser des travaux en cas de découverte d'amiante.

Quels sont les logements concernés ?
L'obligation de faire réaliser un état d'amiante en cas de vente concerne les appartements et maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un diagnostic amiante est également obligatoire dans les parties communes des copropriétés.

Pour constituer l'état d'amiante, le diagnostiqueur doit :
rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A et B, et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante, et, uniquement pour les matériaux et produits de la liste B, leur risque de dégradation sur leur environnement.
La durée de validité de l'état d'amiante dépend du rapport du diagnostiqueur. En effet, si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si le présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du rapport.
Diagnostics amiante effectués avant 2013 : Ces diagnostics ne sont plus valables depuis mars 2013 et nécessitent une visite de remise à jour.

Dossier Amiante Parties-Privatives ou Diagnostic amiante location
« Au 1er février 2012 au plus tard, tout propriétaire d’un appartement construit avant le 1er juillet 1997 devra posséder un diagnostic amiante intitulé « Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) ».
Tout occupant devra être informé de l’existence de ce rapport et devra pouvoir le consulter. Il devra être également remis à toute entreprise intervenant dans le bien, cette remise devant être consignée par écrit. A la demande d’un locataire ne pouvant consulter ce document, le Préfet pourra exiger la remise de ce diagnostic auprès du propriétaire à l’occupant du bien.
En cas de non établissement de ce diagnostic, des sanctions financières significatives sont prévues (décret n°2011-629 « amiante » du 3 juin 2011).

Loi Carrez
La Loi Carrez permet aux acheteurs, vendeurs, locataires ou bailleurs de connaitre la superficie exacte de la surface habitable. C’est un des principaux critères déterminant la valeur d’un bien.
La loi Carrez, promulguée en décembre 1996, a pour objectif de protéger les acquéreurs. Elle concerne les lots en copropriété et ne s’applique pas aux achats sur plans ou aux terrains à bâtir. La surface concernée par le mesurage loi carrez est la surface au sol des locaux clos et couverts, de laquelle sont déduits les murs, escaliers, gaines, portes et fenêtres. Sont exclus de la surface privative les locaux dont le plafond est inférieur à 1.80m.
Lorsque la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5% à celle inscrite sur l’acte de vente, l’acquéreur peut demander un remboursement proportionnel à l’erreur dans un délai d’un an après la signature de la transaction.

Conditions et validité:
Le mesurage loi carrez doit être effectué avant la vente de tout bien en copropriété supérieure à 8 m² (surface totale dans le cas de lots groupés). Le diagnostic de mesure est valide pour une durée illimitée en l’absence de modification de l’intérieur du bien. Les caves, les greniers ou encore les combles non aménageables n’entrent pas non plus dans la superficie Carrez.
Ce diagnostic est sans limite. Cependant si des modifications de la surface ont lieu (travaux d’agrandissement ou abattement d’une cloison), une nouvelle expertise est nécessaire.

Etat des risques naturels et technologiques
Vendre ou louer un bien immobilier, situé dans certaines communes, nécessite la rédaction d'un état des risques naturels et technologiques.
Sur certaines communes, dans le cadre d’une vente ou d’une location, le propriétaire a l’obligation depuis 2006 de porter à la connaissance du locataire ou acheteur un ERNT ( état des risques naturels et technologiques)  faisant apparaître les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, sismicité, ...) et technologiques (industriels, chimiques...) déterminé en fonction de l’adresse du bien.
Sont concernées toutes les locations ou ventes de biens immobiliers, maisons, appartements ou autres, situées sur des communes qui sont soumises à un plan de prévention des risques technologiques, à un plan de prévention des risques naturels, à une zone de sismicité. 

La mairie ou la Préfecture du lieu où se situe le bien peut vous préciser si la commune est concernée par l’ État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

État des Risques Naturels et Technologiques est valable pendant 6 mois, pour la location comme pour la vente.

Loi Boutin
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous êtes tenu de renseigner sa surface habitable dans le bail.
Pour cela vous devez avoir un justificatif en votre possession de cette surface, votre locataire pourrait être en droit de le demander
La loi n°2009-323, dite Loi Boutin, a pour objectif de faciliter les rapports bailleur/locataire. Le mesurage loi Boutin concerne la surface habitable, c’est-à-dire la superficie au sol des locaux clos et couverts, de laquelle sont déduits les murs, escaliers, gaines, portes et fenêtres. Sont exclus de la surface habitable les combles non aménagés, remises, sous-sols, caves, garages, terrasses, vérandas, loggias, balcons et locaux dont le plafond est inférieur à 1.80m.

Conditions et validité:
Le diagnostic de mesure est valide pour une durée illimitée en l’absence de travaux modifiant l’intérieur du bien.